A construção a preço de custo é a aplicação pura do bom e velho regime de administração. Aparentemente uma modalidade barata, justa e transparente, têm-se verificado mazelas aqui e ali que terminam por causar desgaste e descrédito a alguns incorporadores, ainda que muitas sejam a vantagens da modalidade.
Uma construção “a preço de custo” é aquela na qual os adquirentes do prédio constituem logo de saída um condomínio e fazem aportes mensais para uma empresa construtora erguer o prédio. Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos, nada sendo requerido de contribuição financeira da construtora ou da incorporadora.
A título de remuneração, a construtora faz aplicar sobre os custos incorridos uma taxa de administração que em geral fica na faixa de 10 a 15%, a depender do porte da obra, do prazo de construção e do risco envolvido. A construção por administração encontra respaldo na Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).
Vantagens
O grande mérito da construção a preço de custo, do ponto de vista do comprador, reside no fato de que os custos da obra podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois eles normalmente só fazem a liberação de recursos para a construtora mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio.
Sendo assim, a construção presumivelmente custa o preço justo, sem gorduras embutidas, sem coeficientes de segurança que majoram o preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra.
O oposto ocorre quando o apartamento é vendo a um preço fixo previamente estabelecido, através da qual o adquirente já sabe a priori quanto irá custar seu imóvel e fica restrito a esse valor. Nessa modalidade, o incorporador precisa inserir contingência no preço de venda do imóvel.
Do ponto de vista da construtora, imóveis vendidos “a preço de custo” apresentam a literalmente valiosa vantagem de jamais darem prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos condôminos e garante sua remuneração em cima do que o empreendimento consome. Aliás, como claramente dispõe a referida lei, todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção. Não há necessidade de a construtora contrair empréstimos, nem exigência de capital de giro, nem mesmo o desconforto de utilizar seus ativos bancários. Não há riscos de erro de avaliação em parâmetros como produtividade das equipes, flutuação de preços de insumos, paralisações por chuvas, etc. O apelo mercadológico da construção por administração é enorme. Segundo estudos, a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de construção a preço fixo. Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que há um “superlucro” embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro…
Desvantagens
A maior desvantagem dos imóveis no regime de administração é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção. Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da mão-de-obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta.
Outro demérito é que o ritmo da obra depende bastante da regularidade de aporte dos condôminos. Basta que uns poucos se atrasem no pagamento das parcelas e o prazo da obra já não será o previsto. Isso acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, do montante pago a título de taxa de administração. Se não houver maneira rápida e concreta de se resgatar a inadimplência, às vezes a data de conclusão da obra passa a ser até mesmo indeterminada, trazendo enorme descontentamento aos condôminos adimplentes e desejosos de fruir do imóvel. A solução plausível é o condomínio tentar resgatar a unidade devedora e repassá-la a terceiros, ou leiloá-la (a legislação permite), mas essas medidas invariavelmente demandam tempo e consomem muita energia.
Esse inconveniente não ocorre na obra a preço fixo, devido ao fato de que a inadimplência de um adquirente afeta tão-somente a sua relação jurídica de comprador perante o incorporador, não tendo qualquer relação com os demais adquirentes, nem sendo justificativa alegável para atraso da obra. O resgate da inadimplência, portanto, será uma tarefa do incorporador, que arcará com o risco da cobrança e de eventuais querelas judiciais. O incorporador, nesse caso, tomará as providências para tocar a obra normalmente.
Nos trabalhos de consultoria que prestamos na qualidade de gerenciadores de obras a preço de custo em nome dos condôminos, deparamo-nos com vários casos distintos. Há empreendimentos em que o valor estimado da obra apresentado aos condôminos está preciso e termina sendo obedecido pela construtora, enquanto há outros em que se nota discrepância entre o valor estimado e o que efetivamente a obra custa. Este último caso enseja muita discussão e acusações, pois os condôminos invariavelmente culpam a construtora e a incorporadora de imperícia no orçamento, ou de terem sido incautas na aplicação dos recursos, ou de terem deliberadamente inflado os custos para ganharem mais pela taxa de administração, ou ainda de que o valor contratual era meramente um preço “para desovar logo as unidades imobiliárias”.
A construtora e a incorporadora geralmente alegam ter sido o valor contratual um parâmetro referencial, não tendo a obrigação de obedecê-lo rigorosamente, por se tratar de uma obra a preço de custo, e não de preço fechado. Alegam ainda que estes ou aqueles insumos sofreram uma escalada de preço acima do percentual do índice de reajuste do contrato, e coisas do gênero. Essa controvérsia não ajuda a ninguém. Os condôminos sentem-se lesados e os incorporadores ficam com a imagem chamuscada.
Um exemplo eloquente é um edifício de alto padrão em Salvador cuja obra registrou um aumento real de 48% sobre o valor constante do contrato de compra. A partir de uma extensa análise que nos foi encomendada pelo condomínio, separamos o estouro em duas categorias:
Aumento normal de custo da obra – volume maior de concreto nas fundações (por causa do alto grau de fraturamento da rocha), variação de preços de insumos além do índice de correção adotado, alteração posterior de especificações pelos condôminos, variação de alíquotas de impostos, flutuação do dólar em alguns artigos importados, etc.
Custos adicionais decorrentes de orçamento malfeito – omissões grosseiras no orçamento original, extensão de prazo por culpa da construtora (sem que tivesse sido causada por falta de recursos financeiros), etc.
Uma recomendação aos compradores: adquiram seus imóveis a preço de custo somente junto a incorporadoras e construtoras idôneas e com tradição em construção no gênero.
Uma recomendação aos construtores: recomendamos que orcem a obra com o mesmo critério e grau de detalhe que usariam se a obra fosse vendida por preço fechado.
Fonte: Pini